Новые квартиры без отделки ― стоит ли брать?
Приобретение квартиры в новостройке ― это процедура, которая ставит человека перед выбором: купить жильё с отделкой или без. Для того, чтобы выяснить, какой формат жилья подойдёт больше именно вам, нужно разобраться в нюансах.
Меня зовут Анастасия, я ― основатель агентства недвижимости «Прямой угол». Сегодня я расскажу вам про виды отделки от застройщика и помогу вам определиться с выбором квартиры в новом доме.
Какая бывает отделка от застройщика?
Виды отделок в новостройках являются чисто условными классификаторами. Каждый застройщик трактует тот или иной формат отделочных работ по-своему. Я выделяю 5 основных видов отделок: от отделки «под ключ» до её полного отсутствия.
1.Чистовая+ («под ключ»). Этот вид отделочных работ предполагает использование качественных материалов, монтаж проводки, установку сантехники и даже определённое количество мебели. Квартиры с таким видом отделки стоят дороже прочих, но и встречаются не так часто.
2. Чистовая отделка. Это обычное непремиальное жильё, однако оно полностью готово к заселению: остаётся лишь занести и расставить мебель. Квартиры с чистовой отделкой не дотягивают до самых элитных предложений, и колеблются между эконом- и бизнес-классом.
3. Предчистовая отделка. Название говорит само за себя: в квартире выполнены работы, предшествующие нанесению финальных покрытий. То есть, стены, пол и потолок выровнены. В квартире установлены отопительные модули и разведены инженерные сети. В отдельных случаях, строители от застройщика могут поставить сантехнику и положить плитку в туалет и в ванную комнату.
4. Черновая отделка. Голые стены нуждаются в выравнивании, как и пол с потолком. В квартире с черновым ремонтом имеются перегородки между комнатами, а также установлены отопительные батареи. Коммуникации уже заведены в квартиру.
5. Отсутствие отделки. Пол, стены, потолки имеют лишь основание, но не имеют покрытий. Проводка установлена до распределительного щитка и далее не разведена. Коммуникации под отопление и воду не заведены вовсе. Заниматься вопросом тепло- и водоснабжения покупателю квартиры без отделки придётся самостоятельно.
Разница в стоимости квартир с разными вариантами отделки
Вариант квартиры без какой-либо отделки в среднем будет дешевле жилья с чистовой отделкой на 13-15%. Разница между квартирой без отделкой и жильём с черновым ремонтом составит около 2-3%.
При этом капитальный ремонт может обойтись вам в сумму, равную 5-10% от стоимости вашей квартиры (зависит от региона).
Что нужно учитывать тем, кто хочет купить новую квартиру без отделки?
Если вы хотите купить новую квартиру без отделки, аргументируя такой вариант низкой ценой, то вот вам факторы, которые также нужно принимать во внимание:
- Вам придётся самостоятельно заказать проект. Так как в квартире без отделки нет перегородок, а это ― полноценная инженерная работа;
- Вам придётся самостоятельно заказать или разработать дизайн-проект. Не факт, что дизайн собственного производства получится красивым: нужно быть разборчивым в цветах и их сочетаниях, иметь дизайнерскую насмотренность. Неопытному человеку будет сложно придумывать в голове дизайн квартиры своей мечты, когда вокруг него ― лишь голые стены.
- Вам придётся самостоятельно искать рабочих. На рынке много недобросовестных и откровенно нелегальных подрядов. И если вам повезёт, вы с первого раза наймёте действительно ответственную организацию.
- Вам придётся самостоятельно приобрести все необходимые материалы. Между прочим, застройщики приобретают их оптом. А вам, скорее всего, придётся покупать в розницу: в местном магазине ремонта.
- Вам придётся самостоятельно контролировать весь процесс ремонта. Одно дело, когда заселяешься в квартиру на всём готовеньком, и совсем другое ― когда каждый миллиметр обоев и каждая капля краски куплены на кровные деньги. К тому же, возможно вам придётся докупать недостающие и заканчивающиеся материалы прямо во время ремонта.
Возможно теперь, квартира без отделки не выглядит столь радужно и дешево, как вы себе представляли. Чтобы объективно оценить стоимость квартиры без отделки с учётом ремонта, нужно:
рассчитать стоимость разработки документации по дизайну и будущему плану жилья;
оценить затраты на аренду жилья, пока в вашей квартире идёт ремонт;
сопоставить полученные траты с размером своей оплаты труда.
Не забывайте, что ничего идеального в мире не бывает: учитывайте также человеческий фактор. Рабочие могут попасться безответственные, а даже если не так, в процессе работы может испортиться строительный материал.
Помните, что скупой платит дважды, а замена дешёвых рабочих точно обойдётся вам вдвойне.
Почему люди покупают квартиры без отделки?
Люди покупают новые квартиры без ремонта по самым разным причинам. Кто-то не доверяет качеству ремонта от застройщика. Кто-то не торопится с переездом. А кто-то, наоборот, не хочет ждать ремонта от застройщика 2-3 месяца: например, полагая, что быстрее сделает всё сам.
К тому же, чистовая отделка от застройщика ― это типовое решение, которое не даёт проявить творческую фантазию. При чистовой отделке квартиры многие ожидания от будущего жилища могут быть так и не воплощены.
Часто застройщик экономит на строительных материалах, поэтому покупает самые дешёвые из них: это не высокого качества линолеум, не интересные или даже безвкусные обои и невзрачные окна ― как говорится, типовое решение, которое будет в точь-точь как у вашего соседа.
Для тех, кто не собирается переезжать сразу, отделка от застройщика может принести лишние убытки: всё из-за усадки дома. Как правило, после усадки вскрывается дешевизна и низкое качество строительных материалов. И тогда, человек, который и в квартире-то толком не жил, заплатит за ремонт два раза: сначала при приобретении жилья, а потом при проведении ремонта после усадки.
Но если вы собираетесь сразу жить в квартире, то ремонт от застройщика вам не повредит: с этим ремонтом вы проживёте период усадки, а уже потом задумаетесь о чём-то посерьёзнее.
Квартира с готовым ремонтом и без: полный сравнительный анализ обоих вариантов
Специально для вас я составила таблицу, в которой чётко отразила плюсы и минусы обоих вариантов квартир в новых домах.
| Квартира с отделкой | Квартира без отделки | |
| Изначальная планировка | Уже есть: изменять под себя проблематично | Можно сделать свой вариант планировки |
| Время заселения | Можно сразу жить в квартире. Полдня может уйти на занос мебели. | Перед заселением нужно сделать ремонт (от 3 до 6 месяцев) |
| Величина расходов | Ремонт от застройщика в 99% обойдётся дешевле | Ремонт своими руками почти всегда получается дороже |
| Нужно ли снимать квартиру | Нет, так как новая квартира полностью готова к заселению | Да, нужно будет снимать квартиру, пока в новом жилье идёт ремонт |
| Дизайн | Ограничен 1-2 вариантами от застройщика | Можно оформить квартиру полностью на свой вкус |
| Качество отделки | Есть риск нарваться на некачественный ремонт от застройщика. Качество материала не самое лучшее | Есть риск нарваться на некачественный ремонт от нанятых работников. Качество материала выбираете сами. |
| Соседи | Если весь подъезд сдаётся с отделкой, то вам не нужно будет терпеть шумный ремонт соседей. | Если весь подъезд сдаётся без отделки, то соседи будут делать ремонт и сильно шуметь. |
Каких квартир на рынке недвижимости больше?
Я считаю, что доля квартир на первичном рынке с чистовой отделкой составляет 20% от общего количества. В каких-то городах эта цифра может достигать, 25, 30 и даже 35%.
Но почему квартир с отделкой так мало? Потому что многие люди предпочитают покупать жильё и делать его полностью под себя. Недоверие вызывает ремонт от застройщика, который может оказаться не самым качественным.
В то же время, у людей могут быть личные и не совсем объективные причины покупать квартиру без отделки. Например, мужчины из чувства гордости желают сделать себе квартиру сами. Так сказать, своими руками. Женщины же могут быть не удовлетворены вариантами дизайнерских решений, которые предлагает застройщик.
А ещё, люди, покупающие квартиру в новостройке, как правило уже имеют жильё или могут пожить у родственников. И так как они не торопятся переезжать, могут себе позволить проведение долгого капитального ремонта.
Свободная планировка ― это плюс квартир без отделки
Как я уже сказала выше, в жилье без ремонта отсутствуют межкомнатные стены. А значит, вы в праве формировать комнаты по своему желанию.
А вот в квартире с отделкой делать всё под себя не получится. Отдельные мелочи могут вызывать раздражение. Например, установленные не там, где вам нужно розетки или перегородки, которые вы бы сами себе не поставили.
Потеря времени ведёт к потере денег
Как видно из таблицы, самостоятельный ремонт может затянуться до полугода. И к этому нужно быть по-настоящему готовым: позаботиться о временном жилье, о месте хранения мебели, о денежной подушке на случай, если понадобится докупать материал…
Одним словом, нюансов очень много. И учитывайте, что срок 3-6 месяцев ― это идеальная величина, которая не учитывает, например, поиск новых рабочих на замену неугодным старым.
К тому же, в разных квартирах может быть разная сложность проведения отделочных мероприятий. Какая-то из квартир банально находится выше, и к ней будет сложнее транспортировать строительные материалы.
Как оптимизировать затраты на самостоятельный ремонт?
На самом деле, вам вряд ли удастся сэкономить на ремонте, если вы купили квартиру без, либо с черновым вариантом отделки.
Лучший способ сэкономить ― купить квартиру с ремонтом, вы уже потеряли. И сейчас я объясню почему.
Это простая логическая цепочка:
- Человек не покупает квартиру с отделкой, потому что думает, что у застройщика некачественный ремонт;
- Некачественный ремонт = дешёвый ремонт;
- Человек отказывается от дешёвого ремонта. Значит ему нужен ремонт качественный, то есть дорогой;
- Дорогой ремонт стоит много денег.
Да, покупая квартиру с отделкой, вы переплачиваете за эту самую отделку. И да, застройщик закладывает в часть стоимости собственную выгоду. Но это всё равно дешевле, чем самостоятельный ремонт.
Если вы хотите сэкономить на самостоятельном ремонте, значит вы будете экономить на материалах. Или вы откажетесь от найма профессиональных рабочих.
При таких раскладах, ничто не гарантирует вам качество ремонта выше, чем у застройщика. Но у застройщика при этом почти всегда будет дешевле.
Исключение: если вы сам являетесь профессиональным строителем. Тогда вам нужно будет лишь купить материалы подороже, а на квалифицированном персонале вы можете сэкономить.
Аренда жилья на время проведения ремонта
Если вы делаете ремонт сами, значит, вам придётся где-то жить. Очень хорошо, если у вас есть родители, друзья или родственники, которые могут приютить на полгода.
В Санкт-Петербурге аренда однокомнатной квартиры стоит 25-35 тысяч рублей. Таким образом, если ремонт будет идти минимальных 3 месяца, то к стоимости ремонта дополнительно закладывается от 75 до 105 тысяч рублей.
И это, повторюсь, при минимальной длительности ремонта!
Также, нужно позаботиться о хранении вещей: мебели для вашей новой квартиры. Аренда специальных площадей под хранение может обойтись в сумму от 5 до 10 тысяч рублей за месяц. А это плюс 15-30 тысяч расходов за 3 месяца ремонта.
Подведём итог. Кому стоит брать квартиру без отделки?
Начнём с квартир, где уже есть ремонт от застройщика. Квартиры с чистовым оформлением подойдут более широкому кругу лиц: как людям, которые планируют жить в купленной ими квартире, так и тем, кто хочет сдавать новоприобретённое жилище в аренду.
При этом, сдача в аренду произойдёт максимально быстро, если вы купили однокомнатную квартиру: на «однушки», в большинстве случаев, действует повышенный спрос.
Ипотечникам тоже лучше присмотреться к варианту с ремонтом. Учитывая оплату квартиры ежемесячными платежами, переплата за ремонт от застройщика будет практически незаметна.
А вот жильё без отделки можно купить тем категориям лиц, которые намерены сделать ремонт собственными силами, а также располагают финансовой подушкой и большим запасом временных ресурсов. Такие люди смогут сделать отделку квартиры максимально комфортной для себя.
Квартирами с отделкой также редко интересуются покупатели дорогого жилья ― бизнес- и премиум-класса. Застройщик вряд ли предугадает пожелания таких дорогих клиентов, да и эти клиенты обычно не ограничены в деньгах.
Вот мы и разобрали плюсы и минусы квартир без отделки от застройщика. А покупать такое жилище или не покупать ― выбор только за вами. Мы ― агентство «Прямой угол» всегда готовы оказать вам качественные риелторские услуги по подбору квартиры без отделки в том числе.
Обращайтесь к нам, и мы обещаем сделать процесс приобретения жилья для вас максимально комфортным.
До новых встреч!
Перейти в раздел консультации (кликнуть).
