Купить квартиру через риелтора. Что нужно знать

Приобретение собственного жилья ― это ответственный шаг. От качества квартиры или дома во многом будет зависеть качество самой жизни. А если вы покупаете жильё для сдачи в аренду, то неправильный выбор значительно снизит получаемую прибыль. Купить квартиру через риелтора – как это сделать правильно читайте в нашей статье.

Самостоятельный выбор квартиры ― это риск, который никак не оправдан, если у вас нет опыта в недвижимости. Экономия на услугах профессионала несёт в себе риск огромных убытков, вплоть до вероятности остаться и без денег, и без крыши над головой.

Для правильной покупки квартиры или дома оптимально нанять опытного риелтора. Но и к найму стоит подходить также, как если бы вы выбирали жильё самостоятельно ― с умом.

Меня зовут Ирина Изотова. Я HR-директор агентства недвижимости «Прямой угол». С удовольствием помогу вам отыскать и нанять надёжного риелтора.

Частный риелтор или агентство недвижимости

Риелторы работают как в крупных агентствах недвижимости, так и на себя через самозанятость или ИП. Давайте выясним, к каким специалистам по недвижимости лучше обратиться.

Частный риелтор

Найм частного риелтора ― это как палка о двух концах.

С одной стороны услуги частного риелтора дешевле, чем в крупных агентствах. Но не спешите радоваться!

Как правило, качество услуг напрямую соответствует цене. А значит, сам риелтор, чтобы продавать себя дешевле, экономит на качестве.

Для того, чтобы снизить цену своих услуг, частник поручает клиенту справляться с частью задач самостоятельно. Это могут быть совсем пустяковые задания: например, самостоятельный осмотр квартиры или оформление документов под диктовку риелтора по телефону. Но даже с такими пустяками есть риск совершить серьёзную ошибку.

С другой стороны, по-настоящему профессиональные риелторы-частники идут нарасхват: чтобы нанять специалиста такого уровня придётся отстоять огромную очередь. И учтите: постоянные клиенты пойдут вперёд.

А вообще, самый большой минус в работе с частным специалистом проявляется, если вы собираетесь купить квартиру на вторичном рынке. У таких жилищ, как правило, уже было несколько собственников, и оно успело обзавестись своей юридической историей.

В этом случае требуется глубокая юридическая экспертиза. Увы, но частные риелторы не всегда способны её провести: у них попросту нет таких ресурсов. Поэтому, в 90% случаев частный риелтор лишь посоветует вам не покупать эту квартиру, даже если она вам очень понравилась.

Даже, если в квартире вашей мечты на самом деле всё было в порядке.

Крупное агентство недвижимости

Агентство недвижимости с именем ― это собственный штат специалистов, офис и устоявшаяся репутация. Организации дорожит репутацией, поэтому откровенного мошенничества от агентств ждать не стоит.

В агентствах бизнес-процессы поставлены на поток. Тут вам и полноценная бесплатная консультация, и подбор наиболее подходящего под ваш конкретный случай спеца. Ценообразование ― полностью прозрачно. Красота!

К примеру, в агентстве недвижимости «Прямой угол» на каждую услугу установлен фиксированный прайс. Поэтому купить квартиру через риелтора нашего агентства – это не только надёжно, но и выгодно. Подробнее об услугах можете узнать тут.

Помимо бесплатных консультаций, риелторские фирмы предоставляют и другие бонусы. Например, банки-партнёры могут одобрить клиенту агентства наиболее выгодную ипотеку, застройщики-партнёры ― забронировать, предоставить скидку и бесплатную юридическую помощь при покупке квартиры в их новостройке.

Разумеется, цены в агентствах недвижимости выше: так как выше и качество услуг. Однако, налаженные процессы позволяют агентствам снижать размер комиссии и переходить на фиксированное ценообразование.

Так, вы будете заранее знать о своих расходах, и вам не навяжут ненужные услуги.

К тому же, агентства, в отличие от частников, оказывают не одиночную услугу, а целый спектр услуг «под ключ»: и квартиру подобрать помогут, и документы оформят, и даже оптимизируют налоговые издержки. Чем больший набор услуг, тем больше скидка, и тем дешевле обходится каждая услуга в отдельности.

Частный риелтор VS Агентство недвижимости. Сравнительная таблица

	Агентство	Частный риелтор
Стоимость услуг	―	+
Качество услуг	+	―
Разнообразие услуг	+	―
Сервис	+	―
Контроль работы риелтора	+	―
Наличие бонусов и партнёрских программ	+	―

таблица 1. Сравнительная характеристика, где

лучше

― хуже

Как видно из таблицы 1, агентство выигрывает по всем направлениям, кроме стоимости услуг. Не забывайте, что стоимость прямо пропорциональна качеству и уровню сервиса.

Выбор агентства недвижимости

А теперь давайте посмотрим, какие факторы подтверждают надёжность агентства недвижимости:

Опыт работы сотрудников. Если в организации работают риелторы с 5, 10 и 15 летним стажем работы, это хорошо. Услуги от профессионалов точно будут качественными;
Разнообразие сотрудников. Если фирма может позволить себе содержать не только риелторов, но и отдельных специалистов (юриста, эксперта по налогам и т.д.), значит дела у агентства идут только в гору;
Цены и ценовая политика. Дёшево не значит лучше. Слишком низкие цены, как и слишком высокие должны насторожить. Хорошо, когда стоимость услуг агентств стабильна и доступна на официальных ресурсах организации;
Офис. У риелторской фирмы есть свой офис? Это безусловный плюс. Наличие офиса говорит о том, что у агентства всё впорядке с организационными вопросами. Агентства-однодневки, как правило, своих офисов не имеют;
Официальный сайт и аккаунты в социальных сетях. Сайт придаёт компании имидж. А сайт приличного агентства должен быть не только красивым, но и быть наполнен полезной информацией для клиентов: о сотрудниках компании, об услугах, цены, награды и т.д.

Социальные сети риелторской фирмы рассказывают не только об услугах, но и о корпоративной жизни компании.

Наличие наград и других регалий. Грамоты, сертификаты, свидетельства и лицензии ― это лишние очки в копилку агентства.
Отзывы. Не только на сайте и аккаунтах агентства, но и в свободных источниках: на онлайн-картах, форумах, сайтах-отзовиках.

Обратите внимание! Малый срок существования агентства ещё ни о чём не говорит. Гораздо важнее смотреть на стаж и регалии его сотрудников.
Это частая история ― когда профессиональные риелторы основывают риелторские организации.

Проверка агентства недвижимости

Обычный человек может проверить агентство недвижимости. Например, найти информацию, обладает ли организация риелторов необходимыми лицензиями. Для этого можно пробить агентство через Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Самое пристальное внимание, разумеется, следует обратить на договор, который риелтор заключает с вами. Далее мы разберём, какие пункты обязательно должны быть прописаны в договоре.

Что делает риелтор при покупке квартиры?

Профессиональный риелтор агентства берёт на себя все работы, связанные с приобретением квартиры.

Осуществляет поиск, подбор и переговоры с потенциальными продавцами.
Оформляет всю необходимую документацию.
Хороший риелтор оценивает не только саму квартиру, но также благополучие района, инфраструктуру и состояние дома.
При желании клиента, риелтор может также получить информацию о соседях.
Проверяет юридическую чистоту сделки. Это касается квартир на рынке вторичного жилья. Риелтор проверяет законность сделки путём проверки прав собственников и представленных ими документов.
Помогает получить ипотеку. У риелторских агентств есть соглашения с банками, которые позволяют получить лучшие условия по ипотеке для клиентов.

Говоря простым языком, задача риелтора ― на 100% закрыть все сложности при покупке жилья.

Услуги риелтора при покупке квартиры

Обязательно изучайте официальные сайты агентств, чтобы понять состав услуги. Одна и та же услуга может называться у разных агентств одинаково, но при этом быть разной по содержанию.

Вот что входит в услуги риелтора агентства «Прямой угол» при покупке квартиры:

Поиск объекта по вашим запросам. Риелтор учитывает ваши индивидуальные пожелания;
Ведение переговоров с продавцами. Благодаря которым вы не будете переплачивать лишнего за квартиру;
Организация показов квартир и домов. В удобное для вас время и с предварительным согласованием;
Юридическая проверка документов. Чтобы убедиться, что собственник квартиры не обманывает вас, не умалчивает о нюансах и не вводит в заблуждение. Риелтор удостоверится, что сделка законна и в квартире нет скрытых недееспособных собственников;
Составление документов купли-продажи. По всем нормам и с учётом интересов клиента;
Поддержка при внесении авансового платежа. Риелтор не позволит, чтобы ваши деньги попали в руки мошенников и сомнительных собственников;
Помощь в поиске ипотечных и кредитных решений. Поможет с оформлением ипотеки по хорошим условиям банков-партнёров;
Контроль приёма-передачи недвижимости. Вы получите свою квартиру, а продавец ― деньги. Заберёте ключи, заселитесь и будете радоваться жизни.

На всех этапах покупки вас сопровождают специалисты агентства «Прямой угол». Актуальный состав услуги при покупке квартиры доступен здесь.

Договор с риелтором на покупку квартиры

В РФ единой формы договора с риелтором на покупку квартиры не существует. У каждого агентства договор также отличается, как отличается перечень услуг.

Тем не менее, вот какие пункты, на мой взгляд, обязательно должны быть в подобном договоре:

Перечень услуг. Какие именно услуги должно оказать вам агентство, чтобы исполнение договора считалось действительным;
Права и обязанности сторон. Агентство должно оказать услуги надлежащего качества и в надлежащие сроки, а ваша обязанность ― внести своевременный платёж. Это не всё, но откровенно невыгодных для клиента обязанностей в договоре быть не должно;
Размер вознаграждения за услуги риелтора;
Срок действия договора. Обычно это один год;
Обязанность риелтора предоставлять отчёты о проделанной работе. Пропишите этот пункт в договоре, чтобы контролировать работу риелтора;
Условия для расторжения договора. Сохраните за собой право расторгнуть договор, оплатив не всю сумму, а только часть в качестве компенсации за понесённые агентством убытки;

А вот какие пункты в договоре могут попытаться навязать вам неправомерно:

Запрет общаться с представителями продавца. Значит, агентство получает деньги не только от вас, но и от стороны продавца;
Запрет обращаться к другим риелторам. Бредовый пункт, который вы не обязаны соблюдать. А если подпишитесь и нарушите, вам ещё и могут навязать штраф.

Запомните! Как клиент, вы имеете полное право вносить изменения в договор. Желательно это делать до его подписания. Но также можно изменять договор путём заключения дополнительных соглашений.
Конечно же, лучше делать всё заранее, так будет меньше проблем.

На что обращать внимание при покупке квартиры?

Если вы уже наняли риелтора, то и проверку квартиры осуществит тоже он. Однако, в том случае, когда риелтор нанят только для оформления документации, может потребоваться самостоятельная проверка.

Вот на какие нюансы при покупке квартиры стоит обратить внимание:

Стоимость квартиры. Отталкивайтесь от своего бюджета и среднерыночной цены подобных квартир вашего города;
Близость к транспортным остановкам. Согласитесь, будет тяжёло идти 2-3 км до остановки или станции метро;
Опрятность и обустроенность двора. Хорошо, когда во дворе ровный асфальт, есть детская площадка, а для машин есть отдельные парковочные места;
Опрятность квартиры, отсутствие повреждений труб и электропроводки. Убитую в хлам квартиру покупать не стоит даже в целях экономии. Потом у вас уйдёт много денег на ремонт;
Инфраструктура. Больницы, школы, детские сады, магазины и т.д. Важные вещи, без которых невозможно представить комфортную жизнь в городе;
Этаж, планировка квартиры, наличие балкона. Тут смотрите на ваши предпочтения, а планировку советую оценивать по удобству;
Соседи и жильцы дома. Неприятно, когда соседи дома бузотёры или алкоголики;
Техническое состояние подъезда. Если в парадной давно не делали ремонт и на этажах пахнет канализацией, технический ресурс такого дома исчерпан;

…и на многое другое.

В агентстве «Прямой угол», при заказе услуги по покупке квартиры, вы также получаете и её полную проверку. Актуальный состав услуги при покупке квартиры доступен здесь.

Стоимость услуг риелтора при покупке квартиры

Стоимость услуги также варьируется от агентства к агентству. С точки зрения клиента наличие на рынке большого количества агентств хорошо: они конкурируют между собой, растёт качество услуги, и цена делается как можно привлекательнее.

С другой стороны, большой рынок становится пристанищем неблагополучных агентств, ценообразование которых близко к мошенничеству. В основном это скрытые комиссионные (помните про договор).

Как бы там ни было, сегодня ценообразование более менее стабилизировалось. В большинстве риелторских организаций стоимость услуги зависит от стоимости приобретаемого жилья.

Но это неудобно: нельзя сразу точно посчитать и запланировать, сколько вы заплатите за услуги риелтора.

Пример, когда агентство недвижимости навязывает вам скрытые комиссионные.
Предположим, агентство недвижимости договорилось с продавцом квартиры на сумму 2 200 000 рублей.
Но вам риелтор называет другую сумму ― 2 300 000 рублей.
100 000 рублей уходят в карман риелтору в качестве скрытой комиссии.

В агентстве недвижимости «Прямой угол» содействие по покупке квартиры оплачивается фиксировано. Так, клиенту проще планировать расходы и он полностью понимает, за какой перечень услуг отдаёт свои деньги.

Расценки следующие:

Покупка недвижимости на вторичном рынке:

Сделка “под ключ” – 120 000 рублей.

Сделка “под ключ” + мат.капитал, ипотека – 150 000 рублей.

Юридическое сопровождение сделки – 80 000 рублей.

Покупка квартир в новостройках:

Презентации ЖК – бесплатно

Бронирование квартиры – бесплатно

Юридическое сопровождение сделки – 10 000 рублей.

Прием квартиры, регистрация собственности в Росреестре, оформление страховки и подачи документов в банк кредитор – 15 000 рублей.

Бонус. План работ риелтора при покупке квартиры

Специально для риелторов я подготовила мини-инструкцию о том, как работать при покупке квартиры. Специалист по недвижимости должен контролировать каждый этап сделки и во всём поддерживать клиента.

Сначала риелтор проверяет юридическую чистоту жилья. Нужно установить, что владелец квартиры действительно обладает правами для её продажи. Перед покупкой жилья из него должны быть выписаны все прежние жильцы, включая недееспособных и детей (иначе потом не сможете их выписать). Разумеется, продавец квартиры должен быть полностью дееспособным.

Действия риелтора на этом этапе: запрос выписки из ЕГРН, запрос выписки из домовой книги. Проверка документов продавца, подтверждающих его право собственности. Запрос у продавца справок от нарколога и психиатра;

Из шага 1 должен быть сделан вывод о том, находится ли квартира под арестом или на неё наложены обременения. Если ничего такого нет, риелтор идёт дальше;

Составляется договор купли-продажи.

Действия риелтора на этом этапе: правильное оформление договора. Договор не должен противоречить интересу покупателя квартиры, то есть клиента;

Производятся расчёты по сделке. Это можно сделать как наличными, так и безналичными формами оплаты.

Действия риелтора на этом этапе: при наличной форме: проследить за тем, чтобы покупатель квартиры получил расписку. При безналичной форме: проконтролировать передачу денег через банк (банковская ячейка);

В конце-концов риелтор помогает клиенту произвести государственную регистрацию права собственности.

Эта инструкция актуальна для квартир на вторичном рынке. А как приобрести квартиру в новостройке?

Что ж, в случае с новостройками риелтор должен выбрать надёжного застройщика. Для этого специалисту по недвижимости требуется проверить историю работы строительной организации, включая своевременную сдачу ими объектов. Понятное дело, что если фирма-застройщик нарушает все сроки строительства, то рекомендовать клиенту покупку квартиры в их комплексе довольно глупо;

Кстати, агентство недвижимости «Прямой угол» работает только с надёжными застройщиками, такими как ЦДС, ЛСР, Setl Sity, Legenda, Bonava и другими.

Выводы

Выбирайте надёжное агентство недвижимости. Не экономьте на качественных услугах. Внимательно читайте договор, который вам предлагают подписать.

Что касается риелторов, то вам я пожелаю работать на результат. И никогда не подводить своих клиентов.

Услуги по покупке квартиры доступны по ссылке:

Покупка недвижимости в АН «Прямой Угол»

А для риелторов, желающих повысить свой доход, работает онлайн-школа «Риелтор с нуля»:

Онлайн школа для риелторов АН «Прямой Угол»

Ждём вас в рядах наших клиентов, либо наших учеников и будущих коллег. До новых встреч! 🙂

Ищете информацию как Купить квартиру через риелтора? В Нашем онлайн блоге агенства недвижимости прямой угол работаю профессионалы своего дела!