Покупка квартиры ― очень ответственная задача. Важно тщательно проверять документы перед покупкой квартиры, чтобы не наткнуться на мошенников и избежать юридических споров. Как юридически правильно купить квартиру?
Меня зовут Анастасия Пилипченко, я основательница агентства недвижимости «Прямой угол». Сегодня я расскажу вам о том, как правильно подготовить документы на покупку квартиры.
В статье я коснусь главным образом юридической стороны вопроса. Это будет полезно тем, кто хочет сэкономить на услугах квалифицированного специалиста.
Итак, начнём!
Шаг №1. Запрос документов у продавца
Первым делом я рекомендую убедиться, что жилище действительно принадлежит продавцу, а не кому-либо ещё. Поэтому, попросите продавца показать:
1.Паспорт гражданина РФ. По нему мы будем сверять данные других документов.
2. Документ, подтверждающий право на собственность. Это выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости или просто ЕГРН.
3. Документ, устанавливающий право на собственность. Например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, либо договор мены (обмена).
Шаг №2. Проверка предоставленных документов
Юридически правильная покупка квартиры подразумевает не только наличие документов, но и их соответствие установленным нормам.
Вот на что я советую вам обратить внимание в вопросе “как юридически правильно купить квартиру”:
- Паспорт
Помните, что данные паспорта должны чётко повторяться во всех остальных документах. Так вы убедитесь, что квартира точно принадлежит продавцу.
В паспорте гражданина РФ не допускаются исправления, кривые шрифты и ненадлежащего вида наклейки. Должны присутствовать водяные знаки. Не лишним будет оценить физический износ паспорт: если документ, полученный 15 лет назад, выглядит как новый, он может быть поддельным.
Удостоверьтесь, что серия паспорта совпадает с городом выдачи. Первые две цифры серии паспорта ― это код города. Например, в Москве, серия будет начинаться с числа 45. Остальные коды вы можете найти на официальном сайте «Твой паспорт».
- Правоустанавливающий документ
Вид документа должен соответствовать тому, как именно продавец приобрёл квартиру в собственность.
Например, для квартиры в новостройке таким документом будет договор долевого участия.
Для квартиры на вторичном рынке ― договор купли-продажи.
Для квартиры, полученной по наследству ― свидетельство о праве на наследство и т.д.
В отдельных случаях у собственника может не быть правоустанавливающих документов: если они потерялись или квартира не была приватизирована. В обоих ситуациях продажа квартиры до решения проблем невозможна.
- Правоподтверждающий документ
По выписке из ЕГРН проверяется наличие арестов на квартиру и другие обременения. Если обременений и арестов нет ― квартиру можно покупать. В противном случае лучше проконсультироваться с риелтором, либо отказаться от покупки данного жилища.
Шаг №3. Проверка прочих подводных камней
Даже если все основные документы в порядке, перед заключением договора следует убедиться в законности сделки купли-продажи.
Держите,дополнительные рекомендации нашего юриста при покупке квартиры:
- Незаконные перепланировки
Обязательно сравните квартиру с её параметрами в техпаспорте. Если вы видите явные отличия, значит продавец или собственники до него производили перепланировку квартиры.
Серьёзные перепланировки, такие как снос стен и перенос санузла, как правило незаконны. Если вы покупаете такую квартиру, будьте готовы восстанавливать структуру жилища за свой счёт.
- Проблемные собственники
Как к покупателю, к вам могут прийти дополнительные проблемы в лице несовершеннолетних, либо недееспособных собственников.
Если вы покупаете квартиру, в которой есть доля ребёнка, потребуется согласование с органами опеки.
К недееспособным гражданам относятся люди преклонного возраста, граждане с отклонениями и наркозависимые. Убедиться в дееспособности продавца можно, потребовав у него справки от нарколога и психолога.
- Задолженности продавца
У продавца квартиры могут оказаться долги. И ЖКХ ― меньшее из проблем. В иных случаях долги могут достигать стоимости самой квартиры. В таком случае лица, перед которыми задолжал продавец, могут отсудить квартиру в суде.
Чтобы избежать таких ситуаций, посмотрите последние квитанции из ЖКХ, а также проверьте, не числится ли квартира на сайте судебных приставов.
- Собственник, состоящий в браке
Не совсем очевидная проблема может привести к неприятным ситуациям. Например, если продавец продаёт квартиру без ведома супруга, у второй половинки могут возникнуть законные претензии на квартиру.
Обязательно запрашивайте письменное разрешение на продажу от супруга. Разрешение должно быть заверено нотариально.
- Зарегистрированные жильцы
На время заключения договора о передаче права собственности, в квартире никто не должен быть зарегистрирован.
Убедиться в отсутствии зарегистрированных лиц вам поможет справка о регистрации ― форма №9. Форма №9 существует двух видов ― обычная и архивная.
В обычной содержится информация о зарегистрированных в настоящее время, а в архивной ― все, кто был зарегистрирован в прошлом.
Запрашивайте обе формы. Зачем? Потому что только через архивную справку вы можете выявить временно выписанных лиц из квартиры. В таком случае лучше не предпринимать самостоятельных шагов и обратиться к юристу за советом.
Шаг №4. Заключение договора купли-продажи.
Вот мы и подошли к финальной точке юридически правильной покупки квартиры.
Договор купли-продажи фиксирует все условия сделки и регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.
Я рекомендую, чтобы договор содержал как минимум следующие пункты:
- Время и место подписания договора;
- Полные данные продавца и покупателя ― ФИО, данные паспорта, ИНН и т.д;
- Описание предмета договора ― в нашем случае это квартира. Должны быть указаны адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер и состояние жилища;
- Правоустанавливающий документ;
- Правоподтверждающий документ;
- Гарантия со стороны продавца: квартира не продана третьим лицам, у собственника нет долгов, он дееспособен и имеет право собственности;
- Согласие от супруга продавца на продажу квартиры;
- Цена, выраженная точным числом;
- Сроки передачи квартиры;
- Порядок оплаты квартиры;
- Ответственность сторон;
- Обязательство сторон подать заявление на госрегистрацию передачи права собственности.
Вот я и рассказала вкратце о том, как юридически правильно купить квартиру.
Помните, что правильная подготовка документов ― залог успеха и избежания большинства проблем по незнанию.
Обязательно воспользуйтесь моими советами, когда будете покупать квартиру. А лучше ― обращайтесь в наше агентство. Мы с удовольствием возьмём на себя все юридические заморочки, а вы избавитесь от неоправданных рисков.
С уважением,
Ваша Анастасия 🙂 получить личную консультацию (кликнуть сюда)
