Как правильно купить квартиру самостоятельно

Как правильно купить квартиру самостоятельно ― хороший способ для тех, кто ставит экономию на первое место. Ведь вам не нужно будет платить специалисту, если вы сможете самостоятельно найти, выбрать и приобрести квартиру.

Однако, там где экономия, обязательно есть и риски.

Привет! Меня зовут Татьяна Виноградова. Я ― ведущий специалист по сопровождению сделок вторичного жилья и риелтор. В этой статье я постараюсь упаковать свой 16-летний опыт работы в сфере недвижимости.

Следуйте моим рекомендациям и вы узнаете, как правильно купить квартиру самостоятельно. Приятного чтения!

Риски при самостоятельной покупки квартиры

По своему опыту хочу сразу заметить, что потенциальные покупатели без юридической подготовленности не в состоянии проконтролировать сделку по купле-продажи квартиры. Тем более в тех случаях, когда квартира за свою историю не только продавалась, но также была передана по наследству, дарилась или другими путями часто переходила из рук в руки.

Ситуация дополнительно усложняется, если нужно заключить не совсем стандартный договор: когда квартира проходит через множество альтернативных сделок прежде чем дойдёт до конечного покупателя.

В какой ситуации риски покупать квартиру самостоятельно минимальны?

Я думаю в той, когда вы покупаете квартиру для себя и через простую купле-продажу. В этом случае другая сторона в лице покупателя может прийти на сделку с риелтором, которому в любом случае нужно будет контролировать процесс для обеих сторон.

Самостоятельная покупка квартиры в новостройке

Легче всего купить квартиру самостоятельно у продавца первичной недвижимости, т.е у застройщика. В таком случае все бумаги оформляются у него, и застройщик сам проводит регистрацию договора долевого участия или просто ДДУ.

Однако, не думайте, что сможете избежать затрат на посреднические услуги.

На самом деле, услуги риелторов уже заложены в стоимость квартиры. Даже когда застройщик продаёт квартиру без участия агентства недвижимости, то есть через собственный отдел продаж, комиссия достигает 1-2% от стоимости квартиры. На покупателя дополнительно ложится оплата бронирования квартиры, юридического сопровождения в оформлении ДДУ и заключения права на собственность.

Конечно, квартиру возможно попросить отложить для себя бесплатно, но лишь на срок до 5 дней. Бронирование на долгое время от 1 месяца будет стоить те же 1-2%.

Оформление ДДУ и регистрация права собственности при покупке первичного жилья ― это комплексная услуга, то есть всё предоставляется вместе. По цене примерно 20 тысяч рублей.

Перед самостоятельной покупкой квартиры у застройщика я советую в первую очередь обратить внимание на следующие документы:

Проектную декларацию. Фирма-застройщик обязуется выкладывать документ в свободный доступ на портале Единой информационной системы жилищного строительства. Обязательно сравните электронную версию документа с тем, что вам предоставляет застройщик.

Договор с застройщиком. Запрашивается у риелторского агентства, если оно заменяет отдел реализации.

Самостоятельная покупка жилья на вторичном рынке

На вторичном рынке купить квартиру без помощи агентства будет значительно сложнее. Но облегчить задачу вам помогут многофункциональные центры (МФЦ).

Дело в том, что сейчас для регистрации через МФЦ перехода права на собственность от продавца к покупателю достаточно лишь документа, удостоверяющего личность собственника и подписанного им договора о купле-продаже.

Непосредственно в МФЦ обе стороны договора оплачивают государственную пошлину в 2 тысячи рублей. В случае, когда в сделке участвуют дети, требуется дополнительно приложить документ от органов опеки.

Документы при самостоятельном приобретении квартиры

Подготовка всех необходимых бумаг будет самым трудным шагом в самостоятельном приобретении жилья.

Нужно подготовить 4 главных документа:

Первоначальный договор купли-продажи (может быть заменён соглашением о задатке);
Окончательный договор купли-продажи;
Акт приёма-передачи собственности;
Расписка о поступлении на счёт продавца денежных средств.

Всю волокиту по документам можно делегировать юристу. Цена вопроса может достигать до 50000 рублей. Но в таком случае вы теряете главный плюс самостоятельной покупки недвижимости ― денежную экономию.

Когда обязательно нужен нотариус

Есть три нестандартных ситуации, когда в сделке обязательно участие нотариуса

Если доля квартиры продаётся третьему лицу (за исключением, когда единовременно продаются все доли);
Если продаётся квартира недееспособного лица или лица, не достигшего 18 лет;
Если квартира продаётся с пожизненным содержанием иждивенца.

Помощь банков при самостоятельном подборе квартиры

При осуществлении сделки-купли продажи банк выступает посредником между обоими участниками контракта: покупатель предварительно вносит деньги в банк, но продавцу они передаются лишь в том случае, если сделка была успешно совершена.

За такую услугу банк берёт комиссионные. А сейчас, у банков развиваются и другие услуги.

Сегодня у таких крупных учреждений, как Сбер, ВТБ и Россельхозбанк есть целые экосистемы по недвижимости. Через них можно подобрать, проверить историю квартиры, подготовить договоры и даже провести регистрацию в Росреестре.

Какие-то услуги платны, а какие-то ― предоставляются даром. К бесплатным относится, например, подбор квартиры.

Бонус №1. Документы для самостоятельного приобретения квартиры

Специально для вас я подготовила перечень документов, которые устранят самые часто возникающие риски при самостоятельной покупки квартиры.

Документ, доказывающий право на собственность

Убедитесь, что человек перед вами действительно является собственником квартиры. Подтверждающим документом может быть: договор купли-продажи, договор дарения, договор-мена (обмена имуществом), ДДУ.

Дополнительно попросите у собственника копию паспорта и сверьте её с прилагаемыми бумагами.

Выписка из ЕГРН

Свежая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости поможет проверить данные собственника и убедиться, что на недвижимость не наложены аресты или иные ограничения.

Справка из ЖКХ

Удостоверьтесь в том, что продавец квартиры оплатил все коммунальные услуги. Иначе долг будет передан вам вместе с правом собственности.

Справки от психолога и нарколога

Удостоверьтесь, что покупаете квартиру у полностью дееспособного и вменяемого лица.

Выписка из домовой книги

В выписке домовой книге учтены все жильцы, которые были прописаны в квартире.

Справка из ПФР

Этот документ поможет вам определить, не был ли использован материнский капитал при покупке квартиры. В противном случае, сделка может быть осложнена детьми, у которых имеется доля в квартире.

Согласие супруга или супруги на продажу жилища

Если собственник квартиры находится в браке, убедитесь, что его жена или муж в курсе продажи квартиры.

Бонус №2. Самые распространённые ошибки, которые совершают люди при самостоятельной покупке квартиры

Заключая договор купли-продажи без участия риелтора, покупатели часто забывают указать следующие пункты:

Способ передачи покупателю денежных средств (наличными, банковским переводом, через банковскую ячейку, либо через аккредитивный счёт);

Фиксирование момента передачи денег и документ, который будет это подтверждать (запросите расписку);

Условия, при выполнении которых прекращается право пользования квартирой;

Ответственность продающего лица в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, которые возникли до заключения сделки;

Ответственность продавца в случае обнаружения у него долгов по ЖКХ;

Сроки освобождения квартиры и заселения покупателя;

Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права собственности между продавцом и покупателем.

Как видите, самостоятельная покупка квартиры не гарантирует успешной сделки. А экономия средств не всегда бывает оправдана.

Если вы сомневаетесь, сможете ли разобраться в документах самостоятельно, не пожалейте финансов на хорошего юриста. А если вы хотите качественное, комплексное и комфортное сопровождение вашей сделки по покупке или продаже квартиры, обращайтесь к нам.

До новых встреч! 🙂

Ищете как правильно купить квартиру самостоятельно? Читайте в онлайн блоге или получить личную консультацию (кликнуть здесь).