Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Приобрести квартиру на вторичном рынке ― значит получить готовое к проживанию жилище без существенных инвестиций в ремонт и мебель. Чаще всего квартиры на вторичном рынке находятся вокруг всех необходимых объектов инфраструктуры, таких как детские сады и магазины.

В то же время, стоит учесть, что такие квартиры дороже на 10%, и на них не действуют государственные программы с льготной ипотекой.

Меня зовут Ирина Изотова. Я специалист агентства недвижимости «Прямой угол» и преподаватель курса «Риелтор с нуля». И в этой статье я поделюсь основами покупки квартиры на вторичном рынке, а также расскажу о всех плюсах и минусах.

Выбор подходящего жилья на вторичном рынке

Оцените свои финансовые запасы. Для начала выделите сумму, которую вы можете пустить на покупку квартиры. 

В том случае, когда вы хотите купить жилище в ипотеку, для начала изучите льготные государственные программы, но на вторичном рынке такое явление редкость.

Воспользуйтесь простой формулой: допустим, вы не хотите, чтобы ваш ежемесячный платёж превышал 30-40% от вашего месячного заработка. Смело умножайте эту сумму на 15-20 ― столько лет вы будете расплачиваться. Так вы получите ориентировочную стоимость квартиры, которую сможете купить без сильного удара по вашему карману.

Продумайте будущее расположение. Изучите район, где находится квартира. Проверьте наличие детской площадки, продуктовых магазинов и парковочных мест. И уже после переходите к вопросу как правильно купить квартиру на вторичном рынке.

Если вы пользуетесь общественным транспортом ― оцените расстояние до ближайшей остановки. Убедитесь, что вы без проблем сможете доехать до школы или больницы.

Также, если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке в старом доме, не лишним будет посмотреть на подъезд. Наличие консьержа, чистые полы, стены, новые лифты ― это большой плюс к комфорту и внутреннему спокойствию. 

Выпишите все понравившиеся квартиры и ходите на просмотры. Стоит ли покупать первую же квартиру, которая вам приглянулась? Конечно нет!

Во-первых, вам может разонравиться этот вариант, а во-вторых продавец может оказаться не чист на руку или просто отменить сделку.

Поэтому, записывайте несколько кандидатур и ходите на просмотры квартир. При просмотре оценивайте не только внешний вид, но также планировку и целостность стен. Так стоит делать особенно при покупке квартиры на вторичном рынке. Вторичное жильё за долгое существование могло быть серьёзно переделано.

К серьёзным перепланировкам относятся: демонтаж и перемещение вентиляционных вытяжек, перенос ванной комнаты и удаление стен между помещениями. Подобные мероприятия запрещены, так как не соответствуют строительным нормам. В будущем это чревато тем, что вас могут заставить отремонтировать квартиру за собственный счёт.

А теперь, когда вы выбрали будущее жильё, перейдём к основам покупки квартиры на вторичном рынке.

Основы покупки квартиры на вторичном рынке

Стоимость квартир на вторичном рынке

Я уже сказала, что на вторичном рынке квартиры на 10% дороже, чем в строящихся домах. Но не забывайте, что вы также избегаете трат на ремонт и возможно на покупку мебели.

Квартиры на первом и последнем этажах много кого не устраивают, поэтому стоят дешевле. А ещё, можно купить квартиру по существенно более низкой цене, если она находится далеко от общественного транспорта и в округе не развита инфраструктура.

Однако, цена на 20% ниже рыночной ― подозрительное предложение даже с учётом всех минусов квартиры. Не стоит рассматривать подобные «заманчивые» объявления без консультации специалиста.  

Виды договоров при покупке жилой недвижимости

Договор купли-продажи. Это наиболее популярный метод покупки жилья. Договор купли-продажи не нужно заверять у нотариуса. Исключение: сделки, когда квартира делятся по долям между собственниками, а также, если в договоре принимают участие недееспособные граждане и лица, не достигшие 18 лет.

В обязательной регистрации такой документ не нуждается, однако после подписания его нужно отправить в Росреестр, где будет зарегистрировано право собственности.

Договор участия в долевом строительстве. Не актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Но я вкратце расскажу вам, что он из себя представляет.

В данном договоре вы принимаете на себя роль вкладчика, который вкладывает деньги в строящийся дом. А строительная компания в свою очередь обязуется предоставить вам жилплощадь(квартиру) с надлежащими параметрами, которые вы указали в договоре.  

Квартира в ипотеку

Покупая квартиру в ипотеку, помните, что пока вы не оплатите полную стоимость, ваша недвижимость будет находиться в залоге у банковской организации.

Такой статус накладывает определённые ограничения. Например, вы не сможете сдавать квартиру в аренду без согласования с банком. Проживать самому ― без проблем.

Договор ипотеки подписывает и продавец, и покупатель. После подписания договор направляется в Росреестр, где регистрируется право собственности. Росреестр через банк переводит деньги продавцу, а покупатель вступает в право собственности, как если бы он заплатил деньги сам.

Купить квартиру на вторичном рынке с применением ипотечного кредитования ничем не отличается от приобретения строящегося жилья. Разве что льготных программ по ипотечному кредитованию вы скорее всего не дождётесь.

Альтернатива ипотеке

Мало кто знает, но помимо ипотеки, можно заключить договор ренты. Он подразумевает передачу квартиры в собственность стороне, которая обязуется выплачивать определённую сумму в месяц, либо заботиться о хозяине квартиры.

Договор ренты обычно используется на вторичном рынке квартир, в которых проживают пожилые люди, либо инвалиды.

Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

А теперь переходим к практической информации! Специально для вас я собрала эти чек-листы по подробной проверке квартиры перед её покупкой. Читайте этот блок внимательно, чтобы не быть обманутым и сделать процесс приобретения жилья наиболее комфортным. Как правильно купить квартиру на вторичном рынке чек лист.

Чек-лист №1. Проверка квартиры на вторичном рынке перед покупкой

Продавец, у которого вы покупаете квартиру, должен располагать рядом документов. Запросить их ― ваше полное право. Поэтому, обратите пристальное внимание на документы, указанные ниже:

1. Выписка из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). В данном документе приведена информация о том, кто владеет квартирой, наложен ли на квартиру арест, и есть ли какие-либо дополнительные ограничения. 

Расширенная версия выписки ЕГРН также указывает на то, кому и сколько раз передавалось жильё. 

Обратите внимание на слишком частые продажи жилья. В случае, когда квартира продаётся через доверенность, свяжитесь с собственником: вдруг документ поддельный, и он не продаёт квартиру квартиру на вторичном рынке.

1* Свидетельство о регистрации права собственности. Этот документ выдавался при сделках купли-продажи квартир до 15 июля 2016 года.

2. Основания возникновения права собственности. Таким основанием может служить договор купли-продажи, мены (договор обмена), договор дарения, ренты или передачи квартиры в собственность частного лица (приватизация).

Отдельные случаи:

• Если квартира у продавца является наследством, подойдёт свидетельство о праве на наследство; 

• Если квартира была приобретена через Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), требуется справка о выплате пая в ЖСК; 

• В случае, когда продавец приобрёл квартиру через договор участия в долевом строительстве, он может предоставить этот договор.

3. Документы из Бюро Технической инвентаризации (БТИ). Необходимы для того, чтобы проверить отсутствие незаконных перепланировок или переустройств.

4. Паспорт гражданина РФ от продавца. Пусть собственник предоставит вам копию своего паспорта. Проверить подлинность документа можно на сайте Федеральной миграционной службы.

Чек-лист №2. Проверка личности продавца перед покупкой

Я уже упомянула про паспорт гражданина РФ, который должен предоставить вам продавец квартиры. Но помимо гражданства, стоит проверить собственника квартиры на вторичном рынке ещё по этим пунктам:

1. Справки от психолога и нарколога из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие его дееспособность. 

2. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу недвижимости. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

3. Нотариально удостоверенная доверенность на продажу жилья. И помните, что лучше позвонить собственнику.

Чек-лист №3. Проверка продавца на долги

1. Убедитесь, что продавец не числится на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если лицо, продающее квартиру, имеет долг по величине стоимости этой квартиры, кредиторы могут оспорить сделку по продаже недвижимости в течение трёх лет.

2. Проверьте задолженность по коммунальным платежам. Выписку о долгах вы можете запросить через МФЦ (многофункциональный центр услуг), либо через управляющую компанию.

Составляем договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Теперь, когда вы знаете о всех тонкостях покупки квартиры, разберём содержание договора купли-продажи.

Вот список пунктов, которые являются обязательными: 

1. Цена жилищного имущества;
2. Физический адрес;
3. Техническое состояние и свойства объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта;
4. Перечень лиц, у которых есть право пользования на продаваемую квартиру;
5. Способ и срок передачи денег продавцу;
6. Распределение расходов по оформлению сделки;
7. Сроки освобождения недвижимости и её передачи покупателю;
8. Сроки и порядки подписания акта приёма-передачи проданной недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если в квартире зарегистрированы другие жильцы?

В таком случае, в договоре должно быть указано сохранённое право пользования этих жильцов, либо указано, что эти лица теряют права в момент их снятие с регистрационного учёта.

Если в число собственников входят лица, не достигшие совершеннолетия, дополнительно требуется согласование с органами опеки и попечительства.

Как правильно зарегистрировать право собственности?

Для того, чтобы стать полноценным собственником купленной квартиры, требуется зафиксировать право собственности на основании договора купли-продажи в Росреестре. Это возможно сделать непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ.

Какими способами возможно оплатить приобретаемую квартиру?

Обязательно указывайте форму оплаты в договоре купле-продажи. А вот список, какими формы оплаты могут быть:

• Наличный расчёт. Продавец пишет расписку о получении денег. Передавать деньги через устную или свидетельскую договорённость не допускается;

• Перевод на счёт в банке. Продавец получает деньги на банковский счёт, который указан в договоре купли-продажи;

• Аренда депозитарной банковской ячейки. Простыми словами, это сейф в банке, куда сдаются ценности.

В этом случае покупатель переводит деньги в ячейку. Деньги из хранилища будут переданы продавцу только в случае выполнения условия. В нашем случае условие ― продажа квартиры, которую можно доказать, например, выпиской из ЕГРН.

В случае срыва сделки, покупатель может забрать деньги из арендованной ячейки. 

Не забывайте взять расписку с продавца, когда сделка состоялась.

• Аккредитивный счёт. Это как банковская ячейка, но все операции проходят по безналичной форме. В таком случае сделку контролирует непосредственно банк. Банковская организация передаёт деньги продавцу в случае успешного выполнения условий договора.

Успешным выполнением условий считается момент, когда покупатель перевёл деньги, а его право собственности было подтверждено в Росреестре.

Не забудьте, что банк потребует комиссионные за посреднические услуги.

Приятный бонус. Получаем возврат НДФЛ после покупки недвижимости

Вы законно можете вернуть часть денег в виде имущественного вычета. Если вы покупали квартиру в год, когда ваши доходы облагались подоходным налогом (НДФЛ), уже в следующем году вы сможете предоставить декларацию 3-НДФЛ вместе с другими документами на получение вычета. Полный перечень документов можете увидеть на сайте ФНС.

Есть и альтернативный способ получения вычета, не дожидаясь нового года. Вы просто собираете все документы и подаёте их в налоговую. 3-НДФЛ не требуется.

После подачи вы получите уведомление от налоговой инспекции. Это уведомление относится работодателю, и тот перестаёт вычитать НДФЛ из вашей зарплаты, пока не кончится лимит.  

Максимальный размер вычета, который можно получить ― 2 миллиона рублей. Совсем неплохо можно сэкономить!

Вот я и разобрала для вас основы покупки жилья на вторичном рынке. Эти советы можно смело применять не только при покупке, но и при продаже своей собственности.

Если же вы хотите получить качественное сопровождение по сделке купле-продажи, обращайтесь в наше агентство. Мы сможем как продать вашу квартиру, так и подобрать лучшие варианты для покупки из возможных!

Получить личную консультацию (кликнуть).