Зачем брать квартиру в ипотеку через риелтора, если сам банк проверяет квартиру? И нужен ли риелтор для ипотеки вообще?

На этот вопрос отвечу я, Валерия Комарова, специалист по сопровождению сделок на вторичном рынке в агентстве недвижимости «Прямой угол».

Чем полезен риелтор при покупке квартиры в ипотеку?

Это верно, что банк сам проверяет квартиру, на покупку которой вы хотите взять ипотечный кредит. Но без риелтора никто не поможет вам подобрать квартиру, которую 100% одобрит банк.

Дело в том, что банковские учреждения предъявляют жёсткие требования к квартирам, на которые выдают кредит. Например, запрещено жильё, которое:

1. Находится в аварийном состоянии;
2. Не имеет постоянного доступа к тепло- и водоснабжению;
3. Является предметом судебных разбирательств.

И это далеко не весь список. Без риелтора нужно будет проверять каждую квартиру самостоятельно. А потом передавать квартиру на проверку в банк. На это уйдёт много времени, если каждый раз банк будет находить нарушения, которые не заметили вы. 

Риелтор ― профессионал. Он знает, какие квартиры точно не пройдут проверку банков. А потому не будет вам предлагать заведомо неподходящие варианты квартир. Это сэкономит ваше время и нервы.

К тому же, банки интересуются больше документами, нежели реальным состоянием квартиры. Риелтор сможет определить недостатки, которые не заметил банк. Это может быть слишком частая перепродажа квартиры или отдалённость жилья от ближайших транспортных остановок.

Слишком частая перепродажа говорит о том, что жильцы по неизвестной причине не хотят долго задерживаться в этом районе: из-за соседей, неразвитой инфраструктуры или чего-либо ещё. А отсутствие транспорта рядом сулит неудобный путь до места работы.

Таким образом, риелтор не только сэкономит ваше время. Он ещё и найдёт недостатки квартиры, которые не увидел банк.

Плюсы привлечения риелтора к покупке квартиры в ипотеку

Кроме очевидных плюсов риелтора есть и менее заметные. Начнём с того, что покупка квартиры в ипотеку ― это такая же поэтапная процедура, как если бы вы приобретали недвижимость за наличный расчёт. Юридические тонкости никуда не делись. 

1. Риелтор берёт на себя все этапы проведения сделки. Специалисту по недвижимости не нужно много времени, чтобы разобраться в ситуации. Для него покупка квартиры ― это отработанный годами пошаговый алгоритм, который он просто в очередной раз повторяет. С риелтором вы экономите, избегаете неправильного оформления документации и сможете заселиться в квартиру быстрее;

2. Если вы покупаете вторичное жильё, значит вы имеете дело с собственником квартиры. Собственники не заинтересованы в вашей ипотеке: для них оформление сделки через ипотечный кредит ― это дополнительные хлопоты, и лишние поездки в банк. Риелтор сможет убедить собственника квартиры в надёжности и лёгкости процедуры;

3. Риелторы сотрудничают с банками. Банки предоставляют риелторам льготы по процентам ипотеки для их клиентов. Но этот момент нужно уточнять у риелтора ещё до начала сотрудничества.

Риелтор поможет вам оформить сделку купли-продажи правильно, а ещё предоставит скидку по ипотеке от своего банка-партнёра.

Минусы привлечения риелтора к покупке квартиры в ипотеку

Есть только два недостатка найма риелтора для покупки квартиры в ипотеку:

1. Риелтору нужно заплатить гонорар;
2. Риелтор может недобросовестно исполнять свои обязанности.

Минимальная стоимость квартиры в Санкт-Петербурге ― 2 млн. рублей. Если гонорар риелтора составляет 5% от стоимости жилья, вы заплатите специалисту 100 тыс. рублей.

На самом деле, эта сумма оправдана, если вы покупаете квартиру на рынке вторичной недвижимости. Вторичные квартиры ― самый проблемный тип жилья, который нуждается в тщательной проверке. И оплачивая услуги профессионального риелтора, вы снимаете с себя будущие проблемы, такие как: судебные разбирательства с невесть откуда взявшимися собственниками, претензии со стороны органов за незаконную перепланировку и т.д.

Риелтор проверяет вторичные квартиры тщательно, затрачивает на это много времени. Отсюда такой гонорар. 

Второй недостаток ― найм плохого специалиста. Но и этого можно избежать, если вы будете подходить к выбору риелтора с умом.

Надёжнее обращаться в крупные риелторские агентства, нежели к частным специалистам. Агентство ― это не только официальное сотрудничество по договору, но также и фиксированные гонорары за услуги.

В агентстве «Прямой угол» услуга по покупке квартиры на вторичном рынке оплачивается фиксированно, независимо от стоимости жилья. Стоимость сделки «под ключ» составляет 120 тыс. рублей.

Можно ли сэкономить, если купить квартиру в ипотеку с привлечением риелтора?

На самом деле, нанимая грамотного риелтора, вы уже экономите много денег. Начнём с того, что для приобретения недвижимости в ипотеку вам нужно:

1. Оценить недвижимость (самому или привлечь специалиста);
2. Оплатить услуги нотариуса;
3. Оплатить страховку недвижимости;
4. Открыть счёт в банке;
5. Собрать ряд других платных документов (зависит от сложности жилья).

Итак, даже если вы потратились и собрали все нужные документы, банк может вам отказать в выдаче ипотеки. Причины могут быть разные ― например, вы упустили какой-то нюанс при проверке квартиры. В результате: деньги потрачены, а ипотека не была одобрена.

Риелторы проверяют квартиры досконально, что позволяет получить одобрение ипотеки с первого раза. А это значит, что с помощью риелтора вы сэкономите и деньги (на сбор различных бумаг), и время (на поиск и проверки подходящих вариантов квартир).

На первый взгляд кажется, что риелтор обходится дороже. Но на самом деле дороже покупать квартиру в ипотеку без привлечения риелтора.

Отличия проверки квартиры банком и риелтором

При проверке квартиры банки не интересуются удобством клиента. А вот риелтор старается подобрать квартиру, которую не только одобрит банк, но и которая полностью устроит вас ― клиента.

Банку важнее проверить окупаемость вложения и возможность продать квартиру, если вы не сможете расплачиваться по ипотеке. А риелтор учтёт ваши пожелания по месторасположению, этажу, цене, наличию инфраструктуры и т.д.

При проверке квартиры банки оценивают пользу для себя. Риелторы оценивают квартиру с точки зрения удобства клиента.

Преимущества для продавца квартиры

Многие продавцы квартир не любят, когда у них покупают жильё с привлечением ипотечных средств. Они предпочитают получать деньги напрямую. Кроме того, их пугает перспектива связываться с банком и собирать дополнительные бумаги.

В реальности продавцы только выигрывают от того, что их квартиру покупают в ипотеку, да ещё и с привлечением риелтора. Так как в сделке больше заинтересован покупатель, его сторона и будет заниматься проверкой документов. А сторона банка гарантирует, что продавец не будет обманут и точно получит свои деньги. 

К тому же, ипотечные сделки вкупе с участием опытного риелтора сокращаются до 1 недели. Так, продавец быстрее получит наличность, а покупатель ― сможет въехать в своё новое жильё.

Продавец, у которого покупают квартиру через ипотечный кредит, снимает с себя ответственность за проверку документов, и снижает риск быть обманутым.

Как правильно нанимать риелтора для покупки квартиры в ипотеку?

Перед наймом риелтора стоит прочитать отзывы о его работе в интернете. И обращаться лучше не к частному специалисту, а в большое агентство недвижимости.

Услуги агентства могут стоить чуть подороже, однако с вами заключат официальный договор, в котором будут прописаны все обязательства агентства перед вами. Учтите, что перечень услуг у разных агентств может отличаться в большую или меньшую сторону: от юридического сопровождения до полной сделки «под ключ». И трактовать эти понятия разные агентства тоже могут по-разному.

Для начала, ответьте на два простых вопроса. Какие услуги агентства вам точно нужны? И сколько вы готовы за них заплатить?

Эта информация поможет вам при заключении договора. Поняв, какие компетенции риелтора вам необходимы, пропишите их в договор. Это соглашение избавит вас от лишних волнений.

Чтобы получить гарантию оказания услуг, заключайте договор. В договоре нужно прописать все необходимые вам услуги, их стоимость и сроки исполнения.

Можно ли купить квартиру в ипотеку без риелтора?

Если изложенные выше риски вас не пугают, можно взять квартиру в ипотеку самостоятельно. Вам нужно будет связаться с продавцом квартиры, проверить его жильё и договориться о приобретении недвижимости по программе ипотечного кредита.

Общий порядок действий таков:

1. Находите квартиру;
2. Находите банк с подходящими условиями;
3. Получаете одобрение от банка;
4. Собираете документы, относите в банк и подписываете договор ипотеки;
5. Вносите первоначальный взнос за квартиру;
6. Заключаете договор купли-продажи;
7. Регистрируете договор купли-продажи в Росреестре;
8. Банк передаёт деньги продавцу, а вы оплачиваете кредит согласно графику платежей.

Покупка квартиры в ипотеку без риелтора менее рискованное предприятие, чем покупка за наличный расчёт. Квартиры в плохом состоянии отсеиваются банком, что снижает вероятность неудачного приобретения. Конечно, 100% гарантии банк не даёт, но какая-никакая надёжность всё-таки есть.

Купить квартиру в ипотеку менее рискованно, чем купить квартиру за наличные средства. Но определённые риски всё же остаются.

Как подготовиться к покупке квартиры в ипотеку без риелтора?

Для того, чтобы удачно купить квартиру без риелтора, нужно тщательно изучить требования законодательных актов и условия ипотечного кредитования. На это может уйти не один день, но можно попробовать, если у вас много свободного времени.

Мой совет: если уж вы собираетесь покупать недвижимость без риелтора, то выбирайте квартиру в новостройках. В новых квартирах нет проблем с выпиской жильцов, на новых квартирах не висят долги и ограничения. Единственное, что нуждается в проверке ― это репутация застройщика.

Для приобретения квартиры в новом доме можно обратиться непосредственно к застройщику. Строительная компания заинтересована в том, чтобы вы купили квартиру у них. Кроме того, фирма-застройщик может сотрудничать с риелторским агентством. В этом случае услуги риелтора будут вам оказаны бесплатно.

К тому же, на вашей стороне выступает банк, который проведёт собственную проверку строительной компании.

Наконец, для оформления сделки, вам понадобятся услуги нотариуса. Нотариус проверит правильность заключения договора купли-продажи. Также, через нотариуса можно договориться о передаче задатка на квартиру, и правильно составить расписку о его получении.

А заказать полное юридическое сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, вы можете на сайте нашего агентства всего за 10 тыс. рублей!

Негативные отзывы при покупке квартиры в ипотеку с привлечением риелтора

Отрицательные отзывы на работу риелторских контор появляются из-за того, что не все риелторы добросовестно делают эту работу. В то же время, это не значит, что большинство риелторов плохие специалисты.

Клиенты редко оставляют положительные отзывы, и гораздо чаще ― отрицательные. Обычно, отрицательные отзывы содержат в себе больше подробной информации, в то время как положительные могут оказаться проплаченными.

Подходить к выбору риелтора нужно серьёзно. Ведь от его профессионализма зависит успешность сделки. Хорошие риелторы будут стараться дать больше, чем обещали: например, оформить ипотеку без первоначального взноса или провести дополнительную консультацию по налоговому вычету.

Недобросовестные риелторы, наоборот, будут пытаться получить дополнительные гонорары путём навязывания ненужных услуг. 

Читайте отзывы в интернете. Если обращаетесь в агентство ― ищите рейтинги компаний риелторов по России или своему городу. Обращайте внимание на документы и прайс-листы, указанные на официальных сайтах агентства.

Одним словом, ищите как можно больше информации (включая отрицательные отзывы) и анализируйте, прежде чем сделать выбор.

Обращайте внимание на негативные отзывы. Они могут сыграть решающим фактором при выборе того или иного специалиста.

Ипотека через риелтора ― выводы

Если вы покупаете квартиру на рынке вторичного жилья, то без грамотного риелтора вам практически не обойтись. Вторичные квартиры нуждаются в проверке наиболее остро.

Найм риелтора ― это экономия времени, нервов и денег, которые вы можете потратить в попытках разобраться во всём самостоятельно. 

Мы, агентство недвижимости «Прямой угол» оказываем качественные услуги по поиску, приобретению и продаже недвижимости. Ждём вас среди наших клиентов.

До скорого!